Het draait bij vastgoed om drie dingen: locatie, locatie, locatie. Dat is het eerste wat u als vastgoedprofessional leert. Voor publiek vastgoed maak ik daar graag een variant op. Het draait bij publiek vastgoed om drie dingen: exploitatie, exploitatie, exploitatie.
|
Trefcentrum, kulturhus, gemeenschapshuis, wijkcentrum, huis van de wijk, MFA, MFC, buurtkamer, civic center, community center, ontmoetingsplaats, dorpshuis, pleisterplaats, buurthonk, third place, meet & eat, praathuis, stamtafel, waterput, multifunctioneel grand café .... Waar komt toch die behoefte aan nieuwe namen uit voort. What's in a name?
|
De traditionele vastgoedexploitatie is gebaseerd op de langdurige verhuur van een afgebakende ruimte. Door de verwachte huur af te zetten tegen de investeringskosten krijgt de eigenaar een beeld van zijn rendement. De BAR of NAR is de kern van zijn business case, meer is het in wezen niet. Een business plan is niet nodig. Maar tijden zijn veranderd!
|
Op locatiebezoek stel ik altijd de vraag wie ervan wakker ligt als ruimtes leeg staan. Die vraag wordt vaak gevolgd door een pijnlijke stilte. Het blijkt dat niemand er wakker van ligt. De gebruiker niet, "het wordt verrekend met mijn subsidie"; de beheerder niet, "daar ben ik niet van" en ook de gemeente niet, "wij sturen op inhoud".
|
Wie is de gedroomde huisbaas in het maatschappelijk vastgoed. Wie is de partij die kennis heeft van vastgoed, vertrouwd is met sociale domein en bereid is in de volle breedte van het maatschappelijk vastgoed te acteren. Die partij is er niet!
|
Dossier 1: Volgens Bouwstenen van Sociaal loopt bij ongewijzigd beleid de (verborgen) leegstand in het maatschappelijk vastgoed op tot 20 miljoen m2. Dat is driemaal de huidige kantoorleegstand.
Dossier 2: Eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid zijn belangrijke pijlers onder de participatiesamenleving; (collectief) particulier opdrachtgeverschap sluit daar naadloos op aan.
|
De exploitatie van het maatschappelijk vastgoed kent grote problemen; trefwoorden zijn: lage bezetting, (verkapte) leegstand, klimaat- en energieproblemen en exploitatietekorten. Dat is niet mis. Lees daarvoor ook de Position Paper die Bouwstenen in samenspraak met het werkveld heeft opgesteld.
|
De Hoge Bi is in 1865 ontwikkeld. Groot wiel voor, klein wiel achter en de pedalen direct aan het voorwiel. Het bleek een onding. Groot, onhandig en erg riskant bij afdalingen. Toch werd de Hoge Bi populair. De Hoge Bi was snel en sportief; iets om te hebben. De Hoge Bi van toen lijkt op de MFA van nu. De MFA is groot en onhandig. Duur bovendien en dat is riskant in tijden van recessie.
|
Op de website van Bouwstenen van Sociaal is de vraag gesteld of vastgoedmanagement een echt vak is. 50% vindt van wel en 50% van niet. Voor veel respondenten is vastgoed vooral een kwestie van 'gezond verstand'.
|
Van Einstein is de uitspraak "Je kunt een probleem niet oplossen met de instrumenten waarmee het veroorzaakt is". In het maatschappelijk vastgoed slaan we deze wijsheid echter in de wind. Een groot deel van onze beleidsinstrumenten stamt uit een tijd waarin we functies wilden scheiden.
|
